рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Реферат Курсовая Конспект

Категория недвижимости: анализ различных подходов к понятию

Категория недвижимости: анализ различных подходов к понятию - Дипломная Работа, раздел Образование, Дипломная работа по гражданскому праву   Деление Имущества На Движимое И Недвижимое Берет Начало Еще В...

 

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов, такое деление связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота.[22]

Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.[23] В советском гражданском праве категории недвижимости не было. ГК РСФСР 1922 года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из «частного оборота».

Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства. Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что прочно с ними связано (недвижимость по природе). В перечень (причем, не исчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. Этот критерий в Основах гражданского законодательства являлся основным, но не единственным. Основы гражданского законодательства содержали правило, согласно которому к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимость в силу закона). Правда, в период действия Основ гражданского законодательства такие законодательные акты приняты не были.

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия «недвижимости в жилищной сфере» и «недвижимости в градостроительстве», которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов. Таким образом, происходила конкретизация общего понятия применительно к отдельным объектам или сферам деятельности.[24]

Современное российское гражданское законодательство при классификации вещей как объектов гражданских прав исходит из фундаментального противопоставления вещей движимых и недвижимых. При этом необходимо отметить, что законодатель использует для обозначения недвижимости целый ряд терминов: «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость». В большинстве случаев указанные понятия воспринимаются как синонимы[25], что представляется не совсем верным. Так, Лапач В.А. считает, что «в качестве исходного (простейшего) закон использует понятие недвижимой вещи как единичного недвижимого или указанного в законе (ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) движимого материального объекта, либо совокупности разнородных недвижимых вещей, образующей единое целое, предполагающее использование их по общему назначению – «сложная вещь» по ст. 134 ГК»[26].

Существует два подход к понятию недвижимости. Первый –законодательный, сформулированный в ст. 130 ГК РФ. Второй – концептуальный, представлен в проекте Концепции развития граж­данского законодательства о недвижимых вещах (далее Концепция), подготовленном рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодифика­ции и совершенствованию гражданского законода­тельства.

Что касается действующего гражданского зако­нодательства России, то предметом его гордости явилось восстановление в ГК понятия недвижимос­ти, отсутствовавшего на протяжении нескольких десятилетий. Статья 130 ГК, помещенная в главе об объектах гражданских прав, была названа «Недви­жимые и движимые вещи». Как отмечает исследователь Л. Щенникова, этой статьей в начале 90-х гг. действительно гордились. Справедли­вость восторжествовала и понятие, исключенное из законодательного оборота, было заслуженно вос­становлено. Российский законодатель в ст. 130 ГК объединил два подхода к определению понятия недвижимости. Во-первых, предложил некую общую дефиницию, заявив, что это объекты прочно связан­ные с землей, то есть такие, перемещение которых не­возможно без несоразмерного ущерба их назначе­нию. Во-вторых, дал примерный перечень недви­жимого имущества, включив в него земельные участки, участки недр, обособленные водные объек­ты, леса, многолетние насаждения, здания, соору­жения, суда (воздушные, морские, внутреннего вод­ного плавания), космические объекты. Статья 130 ГК была дополнена в перечне объектов иными статьями Кодекса, а также другими федеральными законами. Девятилетний период действия ГК позволил по­смотреть на нормы о недвижимости более критично, поскольку практика выявила их несогласованность и недостаточность. Вот почему было решено создать Концепцию развития гражданского законодательст­ва о недвижимых вещах, в которой первым вопро­сом следовало бы рассмотреть само понятие недви­жимости, его достоинства и недостатки. Что же предложили нам авторы проекта Концепции?

Во-первых, достаточно много внимания они уде­лили разделению единого понятия недвижимости на «недвижимость по природе» и на «недвижимость по закону». К недвижимости по природе они отнесли все те объекты, связанные с землей настолько проч­но, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющий использовать эти вещи по прежнему назначению. Отсюда последовал любо­пытный вывод, заключающийся в том, что земель­ный участок — это не недвижимость по природе, так как невозможно говорить о его неразрывной связи с самими собой. Недвижимость по закону с точки зрения Концепции, это все те объекты, на ко­торые распространен режим недвижимости в силу указания закона, хотя они и являются движимыми объектами по своим естественным свойствам.

Во-вторых, в Концепции заявлено, что определе­ние недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК, вряд ли нуждается в пересмотре.

В-третьих, авторы предложили исключить из объектов недвижимого имущества леса, многолет­ние насаждения, обособленные водные объекты, а также предприятия, добавленные в общий перечень ст. 132 ГК.

В-четвертых, было предложено внести в список объектов недвижимости кодифицированного граж­данского закона некоторые дополнения в виде ком­плекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых), а также объектов незавершенного строительства.

Л. Щенникова сожалеет, что разработчики Концепции не дали новую формулировку ст. 130 ГК, которая получилась бы в результате реализации их видения категории недвижимости. Потому, что сразу обнажи­лись бы ошибки этого видения. «Перед нами бы предстал куцый (секвестированный до минимума наименований) и конъюнктурный (по заказу теку­щей правоприменительной практики) перечень не­движимых вещей с сохраненным общим, очень не­удачным определением, с которым сегодня букваль­но мучается правоприменительная практика», - пишет исследователь. Какие же положения из «концептуального видения» представляются не совсем удачными?

Во-первых, плохо то, что Концепция призванная навести порядок, обеспечить четкость в используе­мой терминологии, с первых своих страниц делает все наоборот. В рассуждениях о недвижимости по закону и по природе все доводится до абсурда ут­верждением, что земля не есть недвижимость по своим естественным свойствам. «Зачем было засо­рять концептуальный подход терминологией ничего не поясняющей, а, наоборот, запутывающей читате­ля, - спрашивает Л. Щенникова. Более того, любому юристу понятно, что недвижимость - это понятие законодательное, за­коном рожденное, им же изменяемое и, как показа­ла российская практика, отменяемое. Соответствен­но только законодатель может себе позволить выде­лить группу объектов недвижимости, назвав их не­движимостью по природе. Именно так сделал зако­нодатель во Франции. Среди групп объектов недви­жимости Французский Гражданский кодекс поста­вил на первое место недвижимость по природе, от­неся к ней земельные участки, строения, ветряные мельницы, урожай на корню. Если так хотелось раз­работчикам Концепции заимствовать французский опыт, они могли бы предложить сформулировать и в российском кодифицированном законе специфи­ческую группу объектов недвижимости по природе. При этом необходимо было бы конкретизировать разновидности с учетом российской действитель­ности и современного уровня развития техники. Не списывать же у французов их ветряные мельницы и урожай на корню.

Во-вторых, пишет Л. Щенникова, никак нельзя согласиться с утвержде­нием разработчиков Концепции о том, что опреде­ление недвижимой вещи ст. 130 ГК не нуждается в пересмотре. «Здесь они противоречат сами себе или несколько лукавят. Как было подчеркнуто нами выше, действующая редакция ст. 130 ГК включает в себя и общий подход, и непосредственно перечень объектов. Изменяя, причем существенно, перечень объектов недвижимости, Концепция тем самым не может не изменять само легальное понятие. Дейст­вительно неизменным при этом остается та часть ст. 130 ГК, которая повествует о прочно связанных с землей объектах, перемещение которых невоз­можно без несоразмерного ущерба их назначению». Однако еще в XIX в. цивилистической науке было очевидно, что критерий этот очень ненадежный. В. Синайский в «Русском гражданском праве», на­писанном век назад и переизданном сегодня, писал, что его нельзя принимать во внимание «при успехах современной техники в перемещении предметов»[27]. Успехи в перемещении предметов се­годня преумножились, а вот определение, которое еще век назад считалось ненадежным, авторы Кон­цепции предлагают оставить прежним.

Представляется, что это самая неудачная часть ст. 130 ГК. И, кстати, законодатели других стран избирают иной путь. Они не предлагают общую формулу понятия недвижимости, а дают перечень объектов, при этом их классифицируя.

Так, французский Гражданский кодекс выделяет в первой группе земельный участок, строения, уро­жай на корню, во второй - помещенные на земель­ный участок семена, животных, голубей, кроликов и т.д., в третьей - вещи, присоединенные к земле гипсом или цементом.

Германское Гражданское уложение также не со­держит определения, а, образно говоря, работает с видами недвижимости, предлагая классификацию вещей. Здесь выделяются существенные составные части земельного участка в виде «произрастаний земли», растений, а также его принадлежности в виде промышленного оборудования, сельскохозяй­ственного инвентаря.

Англо-американское право при всей своей спе­цифике судебных прецедентов также склоняется к созданию неких перечней, но уже в судебной прак­тике. Так, к fixture (наглухо приделанным предме­там) суды отнесли котлы, двигатели, театральные кресла, светильники, каменные вазы, садовые ска­мейки. Кстати, и наша российская история свиде­тельствует о справедливости такого подхода. Статья 384 (Т. X Свода Законов Российской Империи) фор­мулировала именно перечень недвижимых имуществ, относя к ним земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Вот по­чему в данном случае не стоит упражняться в эло­квенции, придумывая универсальное определение недвижимости, тем более придавать ему законода­тельное значение.

В-третьих, вызывает большие сомнения после всех произведенных исключений и добавлений перечень объектов недвижимости, предлагаемых Концепцией. Можно условно выделить десять групп объектов недвижимости в действующем граждан­ском законодательстве:

· земельные участки,

· участки недр,

· обособленные водные объекты,

· леса,

· многолетние насаждения,

· здания,

· сооружения,

· суда (воздушные, водные, внутреннего водного плавания),

· космические объекты,

· предприятия.

Авторы Концепции оставляют из них меньше половины:

· земельные участки,

· участки недр,

· здания,

· соору­жения.

При этом в список добавили комплекс не­движимого имущества, помещения (жилые и нежилые), а также объекты незавершенного строительства. В результате перечень оказался уре­занным, а логика его построения пострадала.

А здесь без логики, думается, никак не обойтись. Ведь само понятие недвижимости формировалось в строгой логической последовательности как земля, ее составные части и принадлежности. Обратимся к французскому законодательству, там эта самая ло­гика присутствует, поскольку первоначально выде­лен земельный участок со строением и урожаем, к нему плюсуется то, что на участок субъекты гражданского права помещают (семена, животные, голуби, кролики – ст. 524 французского Гражданского кодекса), а также то, что к нему присоединяют (ст. 525 того же Кодекса). В немецком законодатель­стве также прослеживается логика выделения пред­метов, составляющих земельный участок, а также его принадлежностей.

Наша российская дореволюционная цивилистика в лице В. Синайского подчеркивала, что истинным критерием понятия недвижимости является крите­рий «составной части земли и ее принадлежностей». Отсюда следовал вывод, что эти составные части надо перечислить, установив для них соответствую­щий правовой режим[28].

В. Синайский учил, что очень важно разли­чать составные части и принадлежности, так как первые всегда разделяют юридическую судьбу вещи, а принадлежности лишь предполагают (если обратное не оговорено) одинаковость юридической судьбы с главной вещью.

Авторы же Концепции не только не прописали правовой режим составных частей земли, тех же лесов, водных объектов, но и вообще исключили их из списка. Как говорится, с глаз долой, из сердца вон, и не надо думать о каком-то специфическом правовом режиме. Л. Щенниковой представляется, что об этом надо думать, и серьезно, особенно о правовом режиме таких «произрастаний земли», как леса. Именно леса составляют особую специфику, явля­ясь недвижимостями как составляющие землю и движимостями, как говорили дореволюционные ци­вилисты, «по предварению».

Думается, что авторы Концепции, решая, можно сказать, сиюминутные задачи, поставленные сегод­няшней практикой, в отношении, например, объек­тов незавершенного строительства (включив их в список), или предприятий (исключив их из списка), оставили в стороне как раз концептуальный мо­мент - по какому принципу это делать. В результате можно упустить очень важные объекты недви­жимости, представляющие собой «существенные составляющие части земли», «существенные состав­ляющие части здания» и, соответственно, упустить очень важную задачу определения их правового ре­жима.

 

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Дипломная работа по гражданскому праву

Московский новый юридический институт.. дипломная работа по гражданскому праву..

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Категория недвижимости: анализ различных подходов к понятию

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Общая характеристика договора
  Договор — это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изме­нении или прекращении гражданских прав и обязанностей, которые и состав­ляют его практическую суть. Он явля­ет

Основные принципы договорных отношений. Понятие риска
Об основных принципах договорных отно­шений, изложенных в первой части Граж­данского кодекса, я уже упоминала. Это равенство сторон; неприкосновенность частной соб­ственности; свобода договора; нед

Стадии договорного процесса
  Исследователь В. Груздев в статье «Количество стадий договорного процесса по российскому гражданскому праву» обращает внимание на некоторые сложные вопросы заключения договора и рас

Понятие аренды. Виды аренды
В гражданском праве аренда – один из видов договорных обязательств по передаче имущества в пользование; правовая форма реализации экономических отношений товарообмена, в которой в качестве товара в

Нормативные акты
1. Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием. М.: Юридлит, 1993. 80 с. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая принята Государс

Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Education Insider Sample
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Реклама
Соответствующий теме материал
  • Похожее
  • Популярное
  • Облако тегов
  • Здесь
  • Временно
  • Пусто
Теги